Inteligentne zgrade

Inteligentne zgrade

Napisao prof. dr Predrag Milošević


http://razbibriga.net/clear.gif

Šta je to inteligentna zgrada?

Kada su već u pitanju tolike koristi za sve, zašto onda ne gradimo mnogo više
inteligentnih zgrada, ne samo u Beogradu i Srbiji, nego i u Evropi i svetu u celini? Mnogo
je razloga zašto je tako. Sve do nedavno, tehnologija neophodna za implementaciju
ovakvih projekata zahtevala je visoke troškove. Pojavom Internet-tehnologije to više
nije slučaj. Sadašnje zapreke više su u vezi sa zahtevima tržišta, vrlo često neukog, sa
planiranjem i implementacijom.

http://razbibriga.net/clear.gif

O kojim se procesima i tehnologijama ovde radi?

* Proces - Dizajn

* Fleksibilnost – dizajn u svrhu promene

* Energetski efikasan dizajn (LEED)

* Kompletno modelovanje građevine

* Fokus na cirkulaciju u okviru građevine i na Feng Šui, kao i na zajednička mesta za umrežavanje

* Integracija sa transportom i okolnom zajednicom





* Proces – Izgradnja

* Održive prakse izgradnje

* Elektronska projektna dokumentacija

* Modelovanje sprovođeno sve do izgradnje

http://razbibriga.net/clear.gif

* Proces – Operacije

* Integracija svih sistema

* Daljinske operacije i optimizacija

* Korisnički portal

* Operativnost i po isteku radnog vremena

* Menadžment održavanja i obaveštavanja

* Energetske informacije i menadžment-sistemi

* Reagovanje na energetske potrebe u neophodnom vremenu

* Kontinuiran monitoring komfora i povratne informacije




* Tehnologija – Uopšte

* Korisničke privilegije (udobnost,menadžment poseta, kupovine, restorani, odsedanja,
parking, sobe za odmor)

* Optimizovan vertikalni i horizontalni transport

* Kontrola ličnog komfora (temperatura, vlažnost, osvetljenje, akustika)

* Tehnologija - Umrežavanje / Telekom

* Zajednička mrežna infrastruktura

* Strukturisano – održivo kabliranje

* Digitalna signalizacija



* Tehnologija - Bezbednost / Sigurnost življenja

* Digitalno video osmatranje

* Kontrola i osmatranje pristupa

* Automatsko suzbijanje vatre

* Otkrivanje vatre i alarm

* Izlazna podrška (osvetljenje, signalizacija, kontrola dima, itd.)

* Monitoring kontaminanata i spremišta

* Neposredna bezbednost / bezbednosne usluge

http://razbibriga.net/clear.gif

* Tehnologija - Mehanička

* Energetski efikasna oprema

* Termalna skladišta

* Kombinovano zagrevanje i električna mreža

* Optimizacija kontrolnih sistema (sveobuhvatni senzori, energetska efektivnost, kvalitet
unutrašnjeg vazduha, monitoring komfora, kontrole koje omogućava Internet, integracija
potreba, merenje potrošnje vode i gasa / sub-merenje)




* Tehnologija – Električna

* Energetski efikasno osvetljenje

* Kontrola osvetljenja

* Distribuirana potrošnja

* Dvostruki napajači električnom energijom /električna energija za hitne slučajeve

* Monitoring kvaliteta električne energije

* Sub-merenje / ispostavljanje računa

Inteligentne zgrade danas

Koncept o kojem je ovde reč prvi put je predstavljen osamdesetih godina proteklog
stoleća, a diskusije i promocije od tada ne prestaju. Na mnogo načina ovaj koncept sledi
već klasični ciklus po kojem se novi koncepti javljaju i potom brzo uzdižu do sopstvenog
vrhunca očekivanja, za kojim onda sledi realnost ili svojevrstan jaz razbijanja iluzija, da
bi na posletku došlo do stvarnih koristi od vrhunskih tehnologija.

I gde se sada u okviru ovog ciklusa nalazi koncept inteligentne zgrade? Prilično je već
jasno da jesmo na ovom putu, i pored činjenice da smo prošli i da još uvek prolazimo
kroz period preteranih očekivanja u kojem smo doživeli i izvesna razočarenja. Vrlo je
verovatno da smo sada u periodu svojevrsnog prosvetljenja, kada se radi o inteligentnim
zgradama, da sada počinjemo da na pravi način razumevamo zahteve i očekivanja od
njih. Zašto tako mislimo? Evo nekoliko razloga:

Tehnološka zrelost

Kada je ovaj koncept uveden u građenje potrebna tehnologija je još uvek bila skupa i
komplikovana. Danas su integrativne platforme koje omogućava Internet i informaciona
procesna sredstva pristupačna od strane velikog broja etabliranih snabdevača. To više
nije tek eksperimentalna, nego itekako već utemeljena tehnologija. Time je ona postala
praktična i ekonomična da se implementira u inteligentnim zgradama.

Standardi su ustanovljeni i prihvaćeni

Osim korišćenja zrele tehnologije, tu su i u svakom trenu pristupačni čvrsti industrijski
standardi poput BACnet i LonWorks. Svi najvažniji proizvođači podržavaju te standarde i
nude neke oblike testiranih i verifikovanih proizvoda. Rezultat je to da je integracija
postala praktična i ekonomična.

http://razbibriga.net/clear.gif

Postoji potreba na tržištu

U radu sa vlasnicima građevina i projektantima sve više se oseća potreba za
inteligentnim zgradama. Primarni razlozi ostaju produktivnost, energetska efikasnost i
efikasnost zaposlenih. Sve je uočljivija potreba vlasnika građevina i onih koji njima
upravljaju za inteligentnim rešenjima.

Brige za ubuduće

Imajući u vidu potrebe današnjeg vremena, uočljiva je i zabrinutost po pitanju globalnog
otopljavanja, odakle god ono da dolazi, kao i po pitanju dugovečnosti snabdevanja
fosilnim gorivima. Sve ovo, skupa sa pritiskom koji dolazi sa strane sve starije
energetske proizvodne infrastrukture, naglasak stavlja na nove programe za visoku
efikasnost i čak komercijalne građevine koje uopšte neće trošiti energiju. Ti programi
imaće kao svoje glavne elemente inteligentna, integrisana sistemska dizajnerska i
projektantska rešenja.

To dabome ne znači da nema više izazova. Oni još uvek postoje kada se radi o
iznalaženju valjanih planova, dizajna, instalacija, pa i samih narudžbi. Ali, neke
organizacije, kao što je CABA (Continental Automated Buildings Association,
http://www.caba.org/), nastoje da i tu dođu do rešenja. CABA je uvela
svojevrstan Kvocijent inteligentnosti građevine (Building Intelligence Quotient - BIQ) koji
je osmišljen da bi rangirao i vrednovao inteligentnost građevina. Ustanovili su i grupu čiji
je zadatak da razvije takozvanu Mapu puta inteligentne zgrade (Intelligent Building
Roadmap), odnosno da ukaže na daljnje smernice dešavanja i razvoja u ovoj oblasti.

Ovaj dokument služiće kao podrška industriji u razvoju potrebnih programa da bi se
razrešili mnogi od izazova koji predstoje. Naposletku, postoje i mnogi izvanredni
obrazovni ciklusi kao što je na primer Konferencija inženjerskih sistema građevinske
automatike (Engineered Systems Building Automation Conference -
http://bnpevents.com/ES/BAC/index.htm), koja je od velike pomoći u obrazovanju i
uzdizanju svesti o ovoj tematici. Rezultat je znatan napredak istinski inteligentnih
projekata ne samo u Aziji i na Srednjem Istoku, nego i u Evropi i Severnoj Americi.
Imajući u vidu upravo taj napredak, mora se reći da ovo jeste vreme inteligentnih
građevina.

http://razbibriga.net/clear.gif

Inteligentno projektovanje građevina

Koje su to tehnologije i procesi koji su nužni za nastanak projekta jedne inteligentne
zgrade? Spisak je dugačak, počev od dizajna – projekta samog, pa preko dugoročnih
operativnih procesa i postupaka i povraćaja uloženog, sve do eventualnog odustajanja
od narudžbe za ovakvom građevinom.

Počnimo razmatranjem projektantskog postupka za inteligentnu zgradu. Odluka da se
napravi “inteligentan” projekat treba da se donese već u početnoj fazi dizajn-procesa.
Donošenje odluke da se izradi novi projekat ili da se već postojeći preinači da bi
postao “inteligentan” slično je onome što se dešava u okviru LEED®-sertifikovanog
projekta.

Naime, mora da postoji posvećenost od strane vlasnika i njegovog projektantskog tima
da se investira u projekat sa superiornim performansama i vrednošću. Kada se ovo
jednom usaglasi, dizajn-proces nastavlja se kao i obično. Ali, važno je da se fokus održi
na kreiranju superiornog projekta i da se izbegne izazov da se “inženjerske komponente“
vrednuju odvojeno od onih “inteligentnih“.

Obuhvat i svrha projekta

Jedan od prvih atributa inteligentnog dizajna je pažljiva evaluacija tekuće i buduće
upotrebe projekta. Ovo započinje jasnim identifikovanjem svrhe i potreba ciljanih
korisnika zgrade. Ovaj process variraće zavisno od toga hoće li zgradu koristiti sam njen
vlasnik ili se ona gradi u komercijalne svrhe.

Za zgradu koju će koristiti sam vlasnik, istraživanja i grupni rad mogu se održavati
zajedno sa korisnicima građevine, analizom i određivanjem njihovih potreba prema
prioritetima, kako bi se odabrale prikladne karakteristike projekta. Za komercijalnu
izgradnju, treba identifikovati ciljano tržište projekta, kao i atribute projekta koji treba
da mu udovolji. Na primer, kod kancelarijske zgrade moguće je imati u vidu tehnološke
kompanije koje bi imale korist od urbanog okruženja, pristupa mrežama velikih brzina, kao
i od pristupačnosti tokom 24 časa u svakom danu tokom svake sedmice.

Značajno je međutim da se shvati da se vrlo mali broj projekata koristi u obliku u kojem
je izvorno zamišljen. Dobar inteligentni dizajn treba da obuhvati fleksibilnost koja
omogućava lake izmene. Primeri ovog tipa dizajna uključuju karakteristike kao što su:
komunikacije, bezbednost življenja, automatizovanost, strukturisana kablovska rešenja,
kao i otvoren prostor sa pokretnim ili demontažnim segmentima. Inteligentna zgrada
mora da bude osmišljena tako da udovolji potrebama inicijalnih korisnika, ali i da bude
fleksibilna da udovolji potrebama eventualnih budućih korisnika.

http://razbibriga.net/clear.gif

Koncept i budžet

Već kada se postavljaju inicijalne odrednice budžeta jednog projekta, u to mora da budu
uključeni i atributi “inteligentnosti“ građevine. Stvaranje inteligentne zgrade zahteva
investiciju u napredne tehnologije, procese i rešenja. Prethodno investiranje nužno je da
bi se spoznao značajan povratni rezultat. Nerealno je očekivati da se projekat izradi kao
inteligentan, a da se prethodno ne ulože određena sredstva.

Da ponovimo, ove odluke treba da se donesu pre nego se uopšte započne sa
projektovanjem. Jedan od izazova je samo edukovanje vlasnika, a ne samo arhitekata, o
koristima od inteligentnog dizajniranja zgrada, koje mora da bude unapred obavljeno. Bez
ove edukacije nema uspeha.

Izbor i integrisanje lokacije

Inteligentan dizajn započinje potragom za lokacijom, pošto on treba da se integriše sa
zajednicom. Da li je u pitanju nova “green-field” lokacija, ili se radi o promeni
namene “brown-field” lokacije? Može li se projekat locirati tako da se postigne
maksimalna solarna efikasnost? Kako će se on uklopiti u zemljište zajednice i u planiranje
prostora? Da li se on uklapa u postojeći ili planirani javni transport?

Integrisanost lokacije i njen uticaj kritični su za odnos celokupnog projekta prema
čovekovoj okolini i jako utiču na to kako se korisnici zgrade odnose prema njoj, i
obrnuto, na izvestan način. Na makro-lestvici, integrisanost u zajednicu određena je
prostornim planiranjem i regulacijom zona. Inteligentna zgrada treba međutim da ide i
dalje od toga, imajući u vidu potrebe zajednice, transport i eventualne ugodnosti.
Kombinovanje ovo dvoje zgradu čini tržišno poželjnijom, uz manje posledice po čovekovu
okolinu.

http://razbibriga.net/clear.gif

Dizajn za čovekovu okolinu

Inteligentna zgrada započinje sa, po čovekovu okolinu, prijateljskim projektom. Izrada
projekta koji je prijateljski po čovekovu okolinu i energetski efikasan u bliskoj je vezi sa
mnogima od atributa “inteligentnosti“. Inteligentne zgrade dizajnirane su za dugoročnu
održivost i minimalan uticaj na čovekovu okolinu, putem odabira recikliranih i materijala
koji se mogu reciklirati, kao i odgovarajućih procedura u konstrukciji, izgradnji,
održavanju i operativnosti. Obezbeđivanjem mogućnosti da se kontrolni sistemi
građevine integrišu, da se optimalizuju operacije u njoj, kao i da se razdvoje nivoi
menadžmenta, rezultuje u značajnom povećanju energetske efikasnosti, kao i u
smanjenju i koštanja i utroška energije, u poređenju sa “neinteligentnim“ projektima.

Inteligentne zgrade trebalo bi da budu najpoželjnije okruženje za korisnike. Ovo zahteva
fokusiranu pažnju prema činiocima koji su u vezi sa čovekovom okolinom, koji utiču na
korisnikovu percepciju, komfor i produktivnost. Inteligentan dizajn pronalazi ravnotežu,
obezbeđujući superioran unutrašnji prostor i minimizirajući korišćenje energije i rad nužan
za operativnost zgrade i njenih segmenata. Upravo tu vrednost tehnologije postaje
sasvim očigledna. Korišćenjem integracije i automatizacije u stanju smo da
implementiramo rešenja koja obezbeđuju superiornu čovekovu okolinu, a minimiziraju
potrošnju energije (videti liste 1 i 2).

http://razbibriga.net/clear.gif

Lista 1 - Primeri kako tehnologija pomaže da se obezbede energetska efikasnost i
superiorna čovekova okolina: Karakteristike

* Magleno fluorescentno osvetljenje integrisano sa kontrolom zaslepljenosti sunčevim
svetlom

* Kontrola osvetljenja sa senzorima pokreta integrisanim sa bezbednošću

* Prirodna i izmeštajuća ventilacija

* Korišćenje merača ekonomičnosti za besplatno rashlađivanje

* Individualna temperaturna i svetlosna kontrola

* Radijalno grejanje i hlađenje

* Optimizovani kontrolni algoritmi

* Kombinovani grejni i elektro-pogoni

* Kontrola osvetljenja i posle radnog vremena i HVAC integrisan sa bezbednošću

* Monitoring kontaminanata

Lista 2 - Primeri kako tehnologija pomaže da se obezbede energetska efikasnost i
superiorna čovekova okolina: Koristi

* Optimalni nivoi i kvalitet osvetljenja mogu da se odrede od strane korisnika

* Obezbeđuje osvetljenje samo u potrebnoj meri

* Smanjuje utrošak energije i povećava sigurnost

* Efikasnija i efektnija distribucija ventilacije

* Energetska efikasnost

* Pokazalo se da uz povećan komfor ide i povećana produktivnost, a to je prvorazredna
briga većine korisnika, prema mnogim istraživanjima

* Povećan komfor, smanjena potrošnja energije

* Smanjena potrošnja energije sa nikakvim ili malim uticajem na komfor

* Poboljšana energetska efikasnost i održivost

* Poboljšana bezbednost uz istovremeno smanjenje korišćenja energije

* Povišen komfor, bezbednost i produktivnost

Program USGBC LEED®

USGBC LEED program nudi odličan mehanizam da se unapredi, izmeri i kvantifikuje
efikasnost čovekove okoline, kao i energetska efikasnost, kako u novim tako i u
postojećim zgradama i projektima. Postoji vrlo jaka sinergija između inteligentnog dizajna
zgrada i LEED-sertifikovanog dizajna. Inteligentne zgrade zahtevaju smanjenu potrošnju
energije putem optimizacije, integrisanosti sistema i primene odgovarajućih rešenja u
svim oblastima.

LEED sertifikacija zahteva energetsku efikasnost, monitoring, vrednovanje i kontrolu
građevinskih sistema. Ciljevi i koristi od LEED- i inteligentnog dizajna građevine idu ruku
pod ruku jedni sa drugima. Inteligentan program građevine treba da otpočne sa LEED-
sertifikacijom, i da potom nastavi da se osmišljava i ostvaruje sa ciljem da se zgrada još
više unapredi.

http://razbibriga.net/clear.gif

Modelovanje zgrada

Inteligentan dizajn mora da otpočne sa kompletnim modelom. Ovo modelovanje
započinje već sa CAD-dizajnima koji se razvijaju u renderovanje projekata. Korišćenjem
novih standarda kakvi su AEC-XML i GB-XML, ova informacija može se lako uklopiti u
HVAC i druge sistemske modele. Modelovanje inteligentne zgrade neće se koristiti samo
u dizajnu, nego će se nastaviti i u izgradnji i korišćenju zgrade.

U prošlosti, modelovanje građevina uglavnom je korišćeno kao projektantsko sredstvo, a
često i za samu izgradnju. U inteligentnoj izgradnji očekivali bismo da će ovaj model biti
korišćen uz pomoć novih sofisticiranih sredstava koja će ustvari biti u stanju da koriste
izvorne informacije za modelovanje, što bi omogućilo donošenje odluka o optimalizaciji i
kontinuiranom unapređenju same narudžbe za kritične sisteme građenja. Idealno, model
bi bio praćen tokom celokupnog životnog veka građevine i bio bi prema potrebi ažuriran,
služeći kao digitalan dokument o građevini samoj.

Cirkulacija i umrežavanje u zgradi

Zgrade postoje da bi omogućavale saradnju, omogućavajući korisnicima da budu
produktivni, efektni i kreativni. Inteligentne zgrade korisnicima pružaju unapređenu
cirkulaciju, interakciju i saradnju. Iz perspektive dizajna, ovde se radi o pažnji prema
načinima kako će korisnici cirkulisati kroz zgradu, kako će ulaziti u njen prostor, kako će
se efikasno vertikalno i horizontalno kretati kroz nju, a sve uz inkorporisanu digitalnu
signalizaciju u cilju unapređenja navigacije i cirkulacije.

Saradnja među korisnicima može da se unapredi i upotrebom elemenata dizajna koji
podstiču umrežavanje i u formalnim i u neformalnim prostorima. Prostorije za formalnu
saradnju su: sale za konferencije, sobe za odmor, učionice i sobe za seminare. A
prostorije za neformalnu saradnju su: niše i prostori za sedenje u koridorima, kafanice,
prostori za sedenje na vazduhu, kao i ostali prostori gde korisnici zgrade mogu da se
okupe za kratke planirane i neplanirane susrete.

Cilj da se poseduje inteligentna zgrada može da se ostvari jedino ako se ona kao takva
planira već od najranijih projektantskih koraka. U mnogo čemu, ovo je odraz i ispunjenje
mnogih “zelenih” i LEED-projekata danas, ali uz korišćenje tehnologije da bi se postigao
superioran prostor. Nemerljive su koristi od građenja inteligentnih zgrada. Neophodan je
nastavak zalaganja celokupne industrije, i u tom okviru građevinske, da se te koristi
kvantifikuju, da se vlasnici i konsultanti obrazuju, sve sa ciljem da se tržištu isporuči
superioran, inteligentan i održiv projekat.

Zašto baš inteligentna zgrada

Osim što se radi o zgradama koje su bolje da se u njima živi, uči, radi i igra, inteligentne
zgrade mogu da budu i vrlo zadovoljavajuća investicija za svoje vlasnike.

I sad, šta da se radi ako arhitekta iznenada postane deo tima koji treba da izradi
koncept buduće zgrade i ceo novi projekat? Novo zdanje treba da se podigne iz tla, ili
se radi o znatnoj promeni namene i sadržaja postojećeg, a deo ste tima zadužen za
celokupan njegov sistem. Danas već i kod nas izgleda da, kud god se u takvoj situaciji
čovek okrene, svuda se govori o konceptu inteligentne zgrade.

I onda, da li je već taj sami početak pravo vreme da se upravo taj koncept predloži
projektantskom timu? Hoće li ostali u timu prihvatiti ideju dodatnog investiranja da se
zdanje osmisli kao inteligentno? Odgovor na prvo pitanje obično je “da” – a odgovor na
drugo je da će arhitekta morati da investiciju opravda valjanim sredstvima. Zato ovde
dajemo analizu i kalkulaciju finansijskih koristi od inteligentne zgrade.

http://razbibriga.net/clear.gif

Ekonomski razlozi

Svaka inteligentna zgrada mora da obezbedi značajan finansijski povrat sredstava. Nije
prihvatljivo da se razmatra investiranje u inteligentne atribute jednog projekta, ako
nismo u stanju da dokažemo da ćemo postići i prihvatljiv povrat dela investicije. Kako se
onda proračunava povrat finansijskih sredstava, kada se radi o inteligentnoj zgradi?
Odgovor na ovo pitanje dabome zavisi od prirode svakog pojedinog projekta, od
vlasničke strukture i od niza pretpostavki. Počnimo od toga gde možemo da očekujemo
povrat sredstava po osnovu inteligentnosti dizajna. Takve zgrade povrat sredstava
obezbeđuju vlasnicima u sledećim područjima:

Sniženi operativni troškovi

Dodavanje inteligentnih atributa građevini omogućiće joj da bude efikasnije operativna,
zahvaljujući smanjenju potrošnje energije i troškova. Osim toga, inteligentna zgrada
obezbeđuje sredstva da se optimalizuje broj zaposlenih i broj operativnih procedura i
postupaka u njoj. Tu su i unapređena efikasnost i potencijalno smanjenje rada
neophodnog za operacionalizaciju. Smanjeni troškovi operacionalizacije prilično se lako
procenjuju i dokumentuju. Radi se o tekućim troškovima za koje se očekuje da u
budućnosti porastu. Investiranje u sredstva i sisteme koji smanjuju potrošnju energije,
omogućavaju korišćenje rentabilnijih izvora energije i smanjuju rad neophodan da bi se
zgrada mogla koristiti pokazuje se kao lako sagledivo i samerljivo u skladu sa procenama.

Unapređeno iskustvo korisnika

Povrat od inkorporisanja usavršenih građevinskih sistema i tehnologija uočavamo i kada
se radi o unapređenju boljeg iskustva korisnika inteligentnih zgrada. Tu se radi o
bezbednom, sigurnom i komfornom čovekovom okruženju koje poseduje potrebnu
tehnologiju da bi ostvarilo misiju zdanja. Mnoga istraživanja pokazuju da više od 20%
korisnika nisu zadovoljni trenutnim komforom svog prostora. Obezbeđenjem povećanog
komfora, i fizički ( temperatura, osvetljenje, vlažnost) i emocionalno (samopouzdanje,
ugodnost, osnaživanje, obezbeđenost) omogućava korisniku da se usredsredi na
sopstvenu misiju u zgradi, a ne da vreme provodi misleći o nedostatku komfora.
Unapređenje produktivnosti korisnika čak i za svega nekoliko minuta na dan poslodavcu
obezbeđuje znatan povrat investicije.

Kalkulacija ekonomskog aspekta

Povrat investicije obezbeđene za projekat zavisi i od vlasničke strukture same zgrade.
Zgrade koje se koriste od strane samih vlasnika, kao što su škole, bolnice, korporativna i
vladina zdanja, direktno smanjuju operativne troškove i unapređuju produktivnost
korisnika. Kalkulacija povrata sredstava tu je prilično jednostavna. Zgrade koje su u
vlasništvu komercijalnih investitora koji ih iznajmljuju stanarima pokazuju se u ovom
smislu kao malo komplikovanije. Kada se radi o iznajmljenoj zgradi, vlasnik zgrade obično
uživa korist od smanjenih troškova osoblja. Troškovi energije često se prepuštaju
stanaru. Stoga se ma kakva ušteda u energiji odnosi na stanara, a ne na vlasnika
zgrade.

Na sličan način, unapređenja u iskustvu korisnika stiču stanari a ne sam vlasnik direktno.
I zašto bi onda ma koji komercijalni graditelj uopšte odlučio da podigne inteligentnu
zgradu? Odgovor je da je zgrada sa unapređenom tehnologijom, komforom, sigurnošću i
produktivnijim prostorom poželjnija za korisnike i time traženija na tržištu. Za očekivati je
da kada korisnik treba da bira između sličnih zgrada, ona koja je inteligentna biće
traženija od strane korisnika i imaće višu rentu, zajedno sa manjim brojem koncesija
stanaru. Čista dobit za zdravorazumnog komercijalnog graditelja je u prednosti u
zgradama sa unapređenim brojem korisnika. Ovo, skupa sa smanjenim operativnim
troškovima, vlasniku obezbeđuje brz povrat uloženih finansijskih sredstava.

http://razbibriga.net/clear.gif


Primeri

Da sad pogledamo neke primere. Razmotrićemo pretpostavljenu zgradu sa površinom od
15,000 m2. Ulazni podaci za ovu analizu sakupljeni su iz industrijskih izvora i prikazani na
Listi 3. Tu su uključeni troškovi izgradnje, energija, operativne procedure i postupci, kao
i prosečan trošak po zaposlenom. To je godišnji prosek punog koštanja po svakom
zaposlenom obračunat po prostoru koji on zauzima u okviru zgrade. Treba primetiti da je
u ovom primeru taj podatak ekvivalentan iznosu od 80% ukupne cene zgrade!

Lista 3 – Ulazni podaci (Date su pretpostavljene koristi od dodavanja inteligentnosti zgrade):

* Trošak izgradnje: $1750 / m2

* Trošak energije: $15.7 / m2

* Održavanje i radne operacije: $80.0 / m2

* Renta na tržištu: $250 / m2

* Nivo kapitalizacije: 10x (8 x, korišćeno u ovom primeru)

* Prostor po korisniku: 36,90 m2

* Prosečan trošak po zaposlenom: $52,000 / 1 godina

* Troškovi na plate: $40,000 / 1 godina

* Prosečne koristi: $12,000 / 1 godina

* Uticaj po zaposlenom: $1400 / m2 / 1 godina ($52,000/369)

* Investicija za inteligentnost: $40 / m2



Lista 4 – Procenjeni rezultati (Rezultat / Uticaj / Korist (po m2/1 godina)

* Ušteda energije / 12% / $0.019

* Operativne uštede / 10% / $0.080

* Unapređenje produktivnosti po zaposlenom / 1% / $1.40

* Renta iznad tržišnog iznosa / 4% / $1.00

* Unapređenje korišćenja / 4% / $1.00

U našem prvom primeru posmatrali smo zgradu koju koristi sam vlasnik. Početna
investicija predstavlja povećanje prvobitnog troška zgrade od $600,000 ($40/m2).
Očekivali bismo da uočimo povrate finansijskih sredstava iz dva različita smera. Naše
energetske i operativne uštede iznosile bi ukupno oko $10/m2. Ovo nam kazuje da će u
svega 4 godine uloženo za inteligentnost zgrade biti vraćeno nazad investitoru, što je
sasvim prikladan povrat u svakom slučaju. A ako dodamo unapređenje od svega 1% u
produktivnosti zaposlenih, tada povrat uloženih sredstava dramatično poraste.



Lista 5 – Zgrada koju koristi vlasnik

Samo energetske i operativne uštede:

- Investicija: $600,000 ($40/m2)

- Uštede: $150,000 / 1 godina ($10.0/m2)

- Povrat sredstava: 4.0 godine, povrat 95% tokom 5 godina

Nadalje, uz dodatak kako sledi:

- Unapređenje u produktivnosti korisnika: $210,000 / 1 godina

- Povrat sredstava: 1.7 godina, povrat 227% tokom 5 godina

Naš drugi primer je zgrada koju koristi stanar (Lista 5). I u ovom primeru koristićemo iste
ulazne podatke. U ovom slučaju, pretpostavićemo da stanar energiju plaća kao deo
nagodbe sa vlasnikom i nećemo uzeti u obzir nikakvo smanjenje utroška energije. Povrat
vlasniku zgrade je u tome što mu je omogućeno da lakše dođe do stanara i da traži viši
nivo rente. U našem primeru svaki od ovih odredili smo na nivou od 4%. U aktuelnom
projektu takođe bismo videli potencijalne uštede u proređenoj izmeni stanara i nižim
troškovima unapređenja po stanaru. Povrat sredstava ovde je vrlo uočljiv.

Interesantno za komercijalnog graditelja, unapređenje u protoku gotovog novca
naposletku će rezultovati u sve većoj vrednosti zgrade za slučaj prodaje. U našem
primeru koristili smo tržišni nivo kapitalizacije od 8. Opadanjem troškova i uvećanjem
prihoda čista dobit od odabira “inteligentne” umesto “obične” zgrade je uvećanje do
godišnjeg operativnog prihoda od $420,000. Ovaj poboljšani protok gotovog novca
rezultovaće pri prodaji uvećanjem prodajne vrednosti od $3.36 miliona ($420,000 x 8) za
čistu dobit od 560%. A ovo je opet pozamašna investicija koju je teško dovesti u
sumnju!

http://razbibriga.net/clear.gif

Lista 6 – Zgrada u posedu komercijalnog graditelja

* Investicija: $600,000 ($40/m2)

* Uštede: $120,000 / 1 godina ($8.0/m2)

* Premija rente: $150,000 / 1 godina (4%)

* Unapređenje korišćenja: $150,000 (4%)

* Povrat: 1.4 godine, povrat 265% tokom 5 godina


Zaključak

Tako dakle! Kada sledeći put zasednemo sa svojim timom da napravimo svoj sledeći projekat –
treba sa svom ozbiljnošću da razmotrimo mogućnost da to bude investicija u inteligentnu zgradu.
Osim što se radi o zgradi boljoj za življenje, učenje, rad i igru takva zgrada može da bude i vrlo
zadovoljavajuća investicija za svakog vlasnika.