Inteligentne zgrade
Napisao prof. dr Predrag Milošević
http://razbibriga.net/clear.gif
Printable View
Inteligentne zgrade
Napisao prof. dr Predrag Milošević
http://razbibriga.net/clear.gif
Šta je to inteligentna zgrada?
Kada su već u pitanju tolike koristi za sve, zašto onda ne gradimo mnogo više
inteligentnih zgrada, ne samo u Beogradu i Srbiji, nego i u Evropi i svetu u celini? Mnogo
je razloga zašto je tako. Sve do nedavno, tehnologija neophodna za implementaciju
ovakvih projekata zahtevala je visoke troškove. Pojavom Internet-tehnologije to više
nije slučaj. Sadašnje zapreke više su u vezi sa zahtevima tržišta, vrlo često neukog, sa
planiranjem i implementacijom.
O kojim se procesima i tehnologijama ovde radi?
* Proces - Dizajn
* Fleksibilnost – dizajn u svrhu promene
* Energetski efikasan dizajn (LEED)
* Kompletno modelovanje građevine
* Fokus na cirkulaciju u okviru građevine i na Feng Šui, kao i na zajednička mesta za umrežavanje
* Integracija sa transportom i okolnom zajednicom
* Proces – Izgradnja
* Održive prakse izgradnje
* Elektronska projektna dokumentacija
* Modelovanje sprovođeno sve do izgradnje
* Proces – Operacije
* Integracija svih sistema
* Daljinske operacije i optimizacija
* Korisnički portal
* Operativnost i po isteku radnog vremena
* Menadžment održavanja i obaveštavanja
* Energetske informacije i menadžment-sistemi
* Reagovanje na energetske potrebe u neophodnom vremenu
* Kontinuiran monitoring komfora i povratne informacije
* Tehnologija – Uopšte
* Korisničke privilegije (udobnost,menadžment poseta, kupovine, restorani, odsedanja,
parking, sobe za odmor)
* Optimizovan vertikalni i horizontalni transport
* Kontrola ličnog komfora (temperatura, vlažnost, osvetljenje, akustika)
* Tehnologija - Umrežavanje / Telekom
* Zajednička mrežna infrastruktura
* Strukturisano – održivo kabliranje
* Digitalna signalizacija
* Tehnologija - Bezbednost / Sigurnost življenja
* Digitalno video osmatranje
* Kontrola i osmatranje pristupa
* Automatsko suzbijanje vatre
* Otkrivanje vatre i alarm
* Izlazna podrška (osvetljenje, signalizacija, kontrola dima, itd.)
* Monitoring kontaminanata i spremišta
* Neposredna bezbednost / bezbednosne usluge
* Tehnologija - Mehanička
* Energetski efikasna oprema
* Termalna skladišta
* Kombinovano zagrevanje i električna mreža
* Optimizacija kontrolnih sistema (sveobuhvatni senzori, energetska efektivnost, kvalitet
unutrašnjeg vazduha, monitoring komfora, kontrole koje omogućava Internet, integracija
potreba, merenje potrošnje vode i gasa / sub-merenje)
* Tehnologija – Električna
* Energetski efikasno osvetljenje
* Kontrola osvetljenja
* Distribuirana potrošnja
* Dvostruki napajači električnom energijom /električna energija za hitne slučajeve
* Monitoring kvaliteta električne energije
* Sub-merenje / ispostavljanje računa
Inteligentne zgrade danas
Koncept o kojem je ovde reč prvi put je predstavljen osamdesetih godina proteklog
stoleća, a diskusije i promocije od tada ne prestaju. Na mnogo načina ovaj koncept sledi
već klasični ciklus po kojem se novi koncepti javljaju i potom brzo uzdižu do sopstvenog
vrhunca očekivanja, za kojim onda sledi realnost ili svojevrstan jaz razbijanja iluzija, da
bi na posletku došlo do stvarnih koristi od vrhunskih tehnologija.
I gde se sada u okviru ovog ciklusa nalazi koncept inteligentne zgrade? Prilično je već
jasno da jesmo na ovom putu, i pored činjenice da smo prošli i da još uvek prolazimo
kroz period preteranih očekivanja u kojem smo doživeli i izvesna razočarenja. Vrlo je
verovatno da smo sada u periodu svojevrsnog prosvetljenja, kada se radi o inteligentnim
zgradama, da sada počinjemo da na pravi način razumevamo zahteve i očekivanja od
njih. Zašto tako mislimo? Evo nekoliko razloga:
Tehnološka zrelost
Kada je ovaj koncept uveden u građenje potrebna tehnologija je još uvek bila skupa i
komplikovana. Danas su integrativne platforme koje omogućava Internet i informaciona
procesna sredstva pristupačna od strane velikog broja etabliranih snabdevača. To više
nije tek eksperimentalna, nego itekako već utemeljena tehnologija. Time je ona postala
praktična i ekonomična da se implementira u inteligentnim zgradama.
Standardi su ustanovljeni i prihvaćeni
Osim korišćenja zrele tehnologije, tu su i u svakom trenu pristupačni čvrsti industrijski
standardi poput BACnet i LonWorks. Svi najvažniji proizvođači podržavaju te standarde i
nude neke oblike testiranih i verifikovanih proizvoda. Rezultat je to da je integracija
postala praktična i ekonomična.
Postoji potreba na tržištu
U radu sa vlasnicima građevina i projektantima sve više se oseća potreba za
inteligentnim zgradama. Primarni razlozi ostaju produktivnost, energetska efikasnost i
efikasnost zaposlenih. Sve je uočljivija potreba vlasnika građevina i onih koji njima
upravljaju za inteligentnim rešenjima.
Brige za ubuduće
Imajući u vidu potrebe današnjeg vremena, uočljiva je i zabrinutost po pitanju globalnog
otopljavanja, odakle god ono da dolazi, kao i po pitanju dugovečnosti snabdevanja
fosilnim gorivima. Sve ovo, skupa sa pritiskom koji dolazi sa strane sve starije
energetske proizvodne infrastrukture, naglasak stavlja na nove programe za visoku
efikasnost i čak komercijalne građevine koje uopšte neće trošiti energiju. Ti programi
imaće kao svoje glavne elemente inteligentna, integrisana sistemska dizajnerska i
projektantska rešenja.
To dabome ne znači da nema više izazova. Oni još uvek postoje kada se radi o
iznalaženju valjanih planova, dizajna, instalacija, pa i samih narudžbi. Ali, neke
organizacije, kao što je CABA (Continental Automated Buildings Association,
http://www.caba.org/), nastoje da i tu dođu do rešenja. CABA je uvela
svojevrstan Kvocijent inteligentnosti građevine (Building Intelligence Quotient - BIQ) koji
je osmišljen da bi rangirao i vrednovao inteligentnost građevina. Ustanovili su i grupu čiji
je zadatak da razvije takozvanu Mapu puta inteligentne zgrade (Intelligent Building
Roadmap), odnosno da ukaže na daljnje smernice dešavanja i razvoja u ovoj oblasti.
Ovaj dokument služiće kao podrška industriji u razvoju potrebnih programa da bi se
razrešili mnogi od izazova koji predstoje. Naposletku, postoje i mnogi izvanredni
obrazovni ciklusi kao što je na primer Konferencija inženjerskih sistema građevinske
automatike (Engineered Systems Building Automation Conference -
http://bnpevents.com/ES/BAC/index.htm), koja je od velike pomoći u obrazovanju i
uzdizanju svesti o ovoj tematici. Rezultat je znatan napredak istinski inteligentnih
projekata ne samo u Aziji i na Srednjem Istoku, nego i u Evropi i Severnoj Americi.
Imajući u vidu upravo taj napredak, mora se reći da ovo jeste vreme inteligentnih
građevina.
Inteligentno projektovanje građevina
Koje su to tehnologije i procesi koji su nužni za nastanak projekta jedne inteligentne
zgrade? Spisak je dugačak, počev od dizajna – projekta samog, pa preko dugoročnih
operativnih procesa i postupaka i povraćaja uloženog, sve do eventualnog odustajanja
od narudžbe za ovakvom građevinom.
Počnimo razmatranjem projektantskog postupka za inteligentnu zgradu. Odluka da se
napravi “inteligentan” projekat treba da se donese već u početnoj fazi dizajn-procesa.
Donošenje odluke da se izradi novi projekat ili da se već postojeći preinači da bi
postao “inteligentan” slično je onome što se dešava u okviru LEED®-sertifikovanog
projekta.
Naime, mora da postoji posvećenost od strane vlasnika i njegovog projektantskog tima
da se investira u projekat sa superiornim performansama i vrednošću. Kada se ovo
jednom usaglasi, dizajn-proces nastavlja se kao i obično. Ali, važno je da se fokus održi
na kreiranju superiornog projekta i da se izbegne izazov da se “inženjerske komponente“
vrednuju odvojeno od onih “inteligentnih“.
Obuhvat i svrha projekta
Jedan od prvih atributa inteligentnog dizajna je pažljiva evaluacija tekuće i buduće
upotrebe projekta. Ovo započinje jasnim identifikovanjem svrhe i potreba ciljanih
korisnika zgrade. Ovaj process variraće zavisno od toga hoće li zgradu koristiti sam njen
vlasnik ili se ona gradi u komercijalne svrhe.
Za zgradu koju će koristiti sam vlasnik, istraživanja i grupni rad mogu se održavati
zajedno sa korisnicima građevine, analizom i određivanjem njihovih potreba prema
prioritetima, kako bi se odabrale prikladne karakteristike projekta. Za komercijalnu
izgradnju, treba identifikovati ciljano tržište projekta, kao i atribute projekta koji treba
da mu udovolji. Na primer, kod kancelarijske zgrade moguće je imati u vidu tehnološke
kompanije koje bi imale korist od urbanog okruženja, pristupa mrežama velikih brzina, kao
i od pristupačnosti tokom 24 časa u svakom danu tokom svake sedmice.
Značajno je međutim da se shvati da se vrlo mali broj projekata koristi u obliku u kojem
je izvorno zamišljen. Dobar inteligentni dizajn treba da obuhvati fleksibilnost koja
omogućava lake izmene. Primeri ovog tipa dizajna uključuju karakteristike kao što su:
komunikacije, bezbednost življenja, automatizovanost, strukturisana kablovska rešenja,
kao i otvoren prostor sa pokretnim ili demontažnim segmentima. Inteligentna zgrada
mora da bude osmišljena tako da udovolji potrebama inicijalnih korisnika, ali i da bude
fleksibilna da udovolji potrebama eventualnih budućih korisnika.
Koncept i budžet
Već kada se postavljaju inicijalne odrednice budžeta jednog projekta, u to mora da budu
uključeni i atributi “inteligentnosti“ građevine. Stvaranje inteligentne zgrade zahteva
investiciju u napredne tehnologije, procese i rešenja. Prethodno investiranje nužno je da
bi se spoznao značajan povratni rezultat. Nerealno je očekivati da se projekat izradi kao
inteligentan, a da se prethodno ne ulože određena sredstva.
Da ponovimo, ove odluke treba da se donesu pre nego se uopšte započne sa
projektovanjem. Jedan od izazova je samo edukovanje vlasnika, a ne samo arhitekata, o
koristima od inteligentnog dizajniranja zgrada, koje mora da bude unapred obavljeno. Bez
ove edukacije nema uspeha.
Izbor i integrisanje lokacije
Inteligentan dizajn započinje potragom za lokacijom, pošto on treba da se integriše sa
zajednicom. Da li je u pitanju nova “green-field” lokacija, ili se radi o promeni
namene “brown-field” lokacije? Može li se projekat locirati tako da se postigne
maksimalna solarna efikasnost? Kako će se on uklopiti u zemljište zajednice i u planiranje
prostora? Da li se on uklapa u postojeći ili planirani javni transport?
Integrisanost lokacije i njen uticaj kritični su za odnos celokupnog projekta prema
čovekovoj okolini i jako utiču na to kako se korisnici zgrade odnose prema njoj, i
obrnuto, na izvestan način. Na makro-lestvici, integrisanost u zajednicu određena je
prostornim planiranjem i regulacijom zona. Inteligentna zgrada treba međutim da ide i
dalje od toga, imajući u vidu potrebe zajednice, transport i eventualne ugodnosti.
Kombinovanje ovo dvoje zgradu čini tržišno poželjnijom, uz manje posledice po čovekovu
okolinu.
Dizajn za čovekovu okolinu
Inteligentna zgrada započinje sa, po čovekovu okolinu, prijateljskim projektom. Izrada
projekta koji je prijateljski po čovekovu okolinu i energetski efikasan u bliskoj je vezi sa
mnogima od atributa “inteligentnosti“. Inteligentne zgrade dizajnirane su za dugoročnu
održivost i minimalan uticaj na čovekovu okolinu, putem odabira recikliranih i materijala
koji se mogu reciklirati, kao i odgovarajućih procedura u konstrukciji, izgradnji,
održavanju i operativnosti. Obezbeđivanjem mogućnosti da se kontrolni sistemi
građevine integrišu, da se optimalizuju operacije u njoj, kao i da se razdvoje nivoi
menadžmenta, rezultuje u značajnom povećanju energetske efikasnosti, kao i u
smanjenju i koštanja i utroška energije, u poređenju sa “neinteligentnim“ projektima.
Inteligentne zgrade trebalo bi da budu najpoželjnije okruženje za korisnike. Ovo zahteva
fokusiranu pažnju prema činiocima koji su u vezi sa čovekovom okolinom, koji utiču na
korisnikovu percepciju, komfor i produktivnost. Inteligentan dizajn pronalazi ravnotežu,
obezbeđujući superioran unutrašnji prostor i minimizirajući korišćenje energije i rad nužan
za operativnost zgrade i njenih segmenata. Upravo tu vrednost tehnologije postaje
sasvim očigledna. Korišćenjem integracije i automatizacije u stanju smo da
implementiramo rešenja koja obezbeđuju superiornu čovekovu okolinu, a minimiziraju
potrošnju energije (videti liste 1 i 2).
Lista 1 - Primeri kako tehnologija pomaže da se obezbede energetska efikasnost i
superiorna čovekova okolina: Karakteristike
* Magleno fluorescentno osvetljenje integrisano sa kontrolom zaslepljenosti sunčevim
svetlom
* Kontrola osvetljenja sa senzorima pokreta integrisanim sa bezbednošću
* Prirodna i izmeštajuća ventilacija
* Korišćenje merača ekonomičnosti za besplatno rashlađivanje
* Individualna temperaturna i svetlosna kontrola
* Radijalno grejanje i hlađenje
* Optimizovani kontrolni algoritmi
* Kombinovani grejni i elektro-pogoni
* Kontrola osvetljenja i posle radnog vremena i HVAC integrisan sa bezbednošću
* Monitoring kontaminanata
Lista 2 - Primeri kako tehnologija pomaže da se obezbede energetska efikasnost i
superiorna čovekova okolina: Koristi
* Optimalni nivoi i kvalitet osvetljenja mogu da se odrede od strane korisnika
* Obezbeđuje osvetljenje samo u potrebnoj meri
* Smanjuje utrošak energije i povećava sigurnost
* Efikasnija i efektnija distribucija ventilacije
* Energetska efikasnost
* Pokazalo se da uz povećan komfor ide i povećana produktivnost, a to je prvorazredna
briga većine korisnika, prema mnogim istraživanjima
* Povećan komfor, smanjena potrošnja energije
* Smanjena potrošnja energije sa nikakvim ili malim uticajem na komfor
* Poboljšana energetska efikasnost i održivost
* Poboljšana bezbednost uz istovremeno smanjenje korišćenja energije
* Povišen komfor, bezbednost i produktivnost
Program USGBC LEED®
USGBC LEED program nudi odličan mehanizam da se unapredi, izmeri i kvantifikuje
efikasnost čovekove okoline, kao i energetska efikasnost, kako u novim tako i u
postojećim zgradama i projektima. Postoji vrlo jaka sinergija između inteligentnog dizajna
zgrada i LEED-sertifikovanog dizajna. Inteligentne zgrade zahtevaju smanjenu potrošnju
energije putem optimizacije, integrisanosti sistema i primene odgovarajućih rešenja u
svim oblastima.
LEED sertifikacija zahteva energetsku efikasnost, monitoring, vrednovanje i kontrolu
građevinskih sistema. Ciljevi i koristi od LEED- i inteligentnog dizajna građevine idu ruku
pod ruku jedni sa drugima. Inteligentan program građevine treba da otpočne sa LEED-
sertifikacijom, i da potom nastavi da se osmišljava i ostvaruje sa ciljem da se zgrada još
više unapredi.
Modelovanje zgrada
Inteligentan dizajn mora da otpočne sa kompletnim modelom. Ovo modelovanje
započinje već sa CAD-dizajnima koji se razvijaju u renderovanje projekata. Korišćenjem
novih standarda kakvi su AEC-XML i GB-XML, ova informacija može se lako uklopiti u
HVAC i druge sistemske modele. Modelovanje inteligentne zgrade neće se koristiti samo
u dizajnu, nego će se nastaviti i u izgradnji i korišćenju zgrade.
U prošlosti, modelovanje građevina uglavnom je korišćeno kao projektantsko sredstvo, a
često i za samu izgradnju. U inteligentnoj izgradnji očekivali bismo da će ovaj model biti
korišćen uz pomoć novih sofisticiranih sredstava koja će ustvari biti u stanju da koriste
izvorne informacije za modelovanje, što bi omogućilo donošenje odluka o optimalizaciji i
kontinuiranom unapređenju same narudžbe za kritične sisteme građenja. Idealno, model
bi bio praćen tokom celokupnog životnog veka građevine i bio bi prema potrebi ažuriran,
služeći kao digitalan dokument o građevini samoj.
Cirkulacija i umrežavanje u zgradi
Zgrade postoje da bi omogućavale saradnju, omogućavajući korisnicima da budu
produktivni, efektni i kreativni. Inteligentne zgrade korisnicima pružaju unapređenu
cirkulaciju, interakciju i saradnju. Iz perspektive dizajna, ovde se radi o pažnji prema
načinima kako će korisnici cirkulisati kroz zgradu, kako će ulaziti u njen prostor, kako će
se efikasno vertikalno i horizontalno kretati kroz nju, a sve uz inkorporisanu digitalnu
signalizaciju u cilju unapređenja navigacije i cirkulacije.
Saradnja među korisnicima može da se unapredi i upotrebom elemenata dizajna koji
podstiču umrežavanje i u formalnim i u neformalnim prostorima. Prostorije za formalnu
saradnju su: sale za konferencije, sobe za odmor, učionice i sobe za seminare. A
prostorije za neformalnu saradnju su: niše i prostori za sedenje u koridorima, kafanice,
prostori za sedenje na vazduhu, kao i ostali prostori gde korisnici zgrade mogu da se
okupe za kratke planirane i neplanirane susrete.
Cilj da se poseduje inteligentna zgrada može da se ostvari jedino ako se ona kao takva
planira već od najranijih projektantskih koraka. U mnogo čemu, ovo je odraz i ispunjenje
mnogih “zelenih” i LEED-projekata danas, ali uz korišćenje tehnologije da bi se postigao
superioran prostor. Nemerljive su koristi od građenja inteligentnih zgrada. Neophodan je
nastavak zalaganja celokupne industrije, i u tom okviru građevinske, da se te koristi
kvantifikuju, da se vlasnici i konsultanti obrazuju, sve sa ciljem da se tržištu isporuči
superioran, inteligentan i održiv projekat.
Zašto baš inteligentna zgrada
Osim što se radi o zgradama koje su bolje da se u njima živi, uči, radi i igra, inteligentne
zgrade mogu da budu i vrlo zadovoljavajuća investicija za svoje vlasnike.
I sad, šta da se radi ako arhitekta iznenada postane deo tima koji treba da izradi
koncept buduće zgrade i ceo novi projekat? Novo zdanje treba da se podigne iz tla, ili
se radi o znatnoj promeni namene i sadržaja postojećeg, a deo ste tima zadužen za
celokupan njegov sistem. Danas već i kod nas izgleda da, kud god se u takvoj situaciji
čovek okrene, svuda se govori o konceptu inteligentne zgrade.
I onda, da li je već taj sami početak pravo vreme da se upravo taj koncept predloži
projektantskom timu? Hoće li ostali u timu prihvatiti ideju dodatnog investiranja da se
zdanje osmisli kao inteligentno? Odgovor na prvo pitanje obično je “da” – a odgovor na
drugo je da će arhitekta morati da investiciju opravda valjanim sredstvima. Zato ovde
dajemo analizu i kalkulaciju finansijskih koristi od inteligentne zgrade.
http://razbibriga.net/clear.gif
Ekonomski razlozi
Svaka inteligentna zgrada mora da obezbedi značajan finansijski povrat sredstava. Nije
prihvatljivo da se razmatra investiranje u inteligentne atribute jednog projekta, ako
nismo u stanju da dokažemo da ćemo postići i prihvatljiv povrat dela investicije. Kako se
onda proračunava povrat finansijskih sredstava, kada se radi o inteligentnoj zgradi?
Odgovor na ovo pitanje dabome zavisi od prirode svakog pojedinog projekta, od
vlasničke strukture i od niza pretpostavki. Počnimo od toga gde možemo da očekujemo
povrat sredstava po osnovu inteligentnosti dizajna. Takve zgrade povrat sredstava
obezbeđuju vlasnicima u sledećim područjima:
Sniženi operativni troškovi
Dodavanje inteligentnih atributa građevini omogućiće joj da bude efikasnije operativna,
zahvaljujući smanjenju potrošnje energije i troškova. Osim toga, inteligentna zgrada
obezbeđuje sredstva da se optimalizuje broj zaposlenih i broj operativnih procedura i
postupaka u njoj. Tu su i unapređena efikasnost i potencijalno smanjenje rada
neophodnog za operacionalizaciju. Smanjeni troškovi operacionalizacije prilično se lako
procenjuju i dokumentuju. Radi se o tekućim troškovima za koje se očekuje da u
budućnosti porastu. Investiranje u sredstva i sisteme koji smanjuju potrošnju energije,
omogućavaju korišćenje rentabilnijih izvora energije i smanjuju rad neophodan da bi se
zgrada mogla koristiti pokazuje se kao lako sagledivo i samerljivo u skladu sa procenama.
Unapređeno iskustvo korisnika
Povrat od inkorporisanja usavršenih građevinskih sistema i tehnologija uočavamo i kada
se radi o unapređenju boljeg iskustva korisnika inteligentnih zgrada. Tu se radi o
bezbednom, sigurnom i komfornom čovekovom okruženju koje poseduje potrebnu
tehnologiju da bi ostvarilo misiju zdanja. Mnoga istraživanja pokazuju da više od 20%
korisnika nisu zadovoljni trenutnim komforom svog prostora. Obezbeđenjem povećanog
komfora, i fizički ( temperatura, osvetljenje, vlažnost) i emocionalno (samopouzdanje,
ugodnost, osnaživanje, obezbeđenost) omogućava korisniku da se usredsredi na
sopstvenu misiju u zgradi, a ne da vreme provodi misleći o nedostatku komfora.
Unapređenje produktivnosti korisnika čak i za svega nekoliko minuta na dan poslodavcu
obezbeđuje znatan povrat investicije.
Kalkulacija ekonomskog aspekta
Povrat investicije obezbeđene za projekat zavisi i od vlasničke strukture same zgrade.
Zgrade koje se koriste od strane samih vlasnika, kao što su škole, bolnice, korporativna i
vladina zdanja, direktno smanjuju operativne troškove i unapređuju produktivnost
korisnika. Kalkulacija povrata sredstava tu je prilično jednostavna. Zgrade koje su u
vlasništvu komercijalnih investitora koji ih iznajmljuju stanarima pokazuju se u ovom
smislu kao malo komplikovanije. Kada se radi o iznajmljenoj zgradi, vlasnik zgrade obično
uživa korist od smanjenih troškova osoblja. Troškovi energije često se prepuštaju
stanaru. Stoga se ma kakva ušteda u energiji odnosi na stanara, a ne na vlasnika
zgrade.
Na sličan način, unapređenja u iskustvu korisnika stiču stanari a ne sam vlasnik direktno.
I zašto bi onda ma koji komercijalni graditelj uopšte odlučio da podigne inteligentnu
zgradu? Odgovor je da je zgrada sa unapređenom tehnologijom, komforom, sigurnošću i
produktivnijim prostorom poželjnija za korisnike i time traženija na tržištu. Za očekivati je
da kada korisnik treba da bira između sličnih zgrada, ona koja je inteligentna biće
traženija od strane korisnika i imaće višu rentu, zajedno sa manjim brojem koncesija
stanaru. Čista dobit za zdravorazumnog komercijalnog graditelja je u prednosti u
zgradama sa unapređenim brojem korisnika. Ovo, skupa sa smanjenim operativnim
troškovima, vlasniku obezbeđuje brz povrat uloženih finansijskih sredstava.
http://razbibriga.net/clear.gif
Primeri
Da sad pogledamo neke primere. Razmotrićemo pretpostavljenu zgradu sa površinom od
15,000 m2. Ulazni podaci za ovu analizu sakupljeni su iz industrijskih izvora i prikazani na
Listi 3. Tu su uključeni troškovi izgradnje, energija, operativne procedure i postupci, kao
i prosečan trošak po zaposlenom. To je godišnji prosek punog koštanja po svakom
zaposlenom obračunat po prostoru koji on zauzima u okviru zgrade. Treba primetiti da je
u ovom primeru taj podatak ekvivalentan iznosu od 80% ukupne cene zgrade!
Lista 3 – Ulazni podaci (Date su pretpostavljene koristi od dodavanja inteligentnosti zgrade):
* Trošak izgradnje: $1750 / m2
* Trošak energije: $15.7 / m2
* Održavanje i radne operacije: $80.0 / m2
* Renta na tržištu: $250 / m2
* Nivo kapitalizacije: 10x (8 x, korišćeno u ovom primeru)
* Prostor po korisniku: 36,90 m2
* Prosečan trošak po zaposlenom: $52,000 / 1 godina
* Troškovi na plate: $40,000 / 1 godina
* Prosečne koristi: $12,000 / 1 godina
* Uticaj po zaposlenom: $1400 / m2 / 1 godina ($52,000/369)
* Investicija za inteligentnost: $40 / m2
Lista 4 – Procenjeni rezultati (Rezultat / Uticaj / Korist (po m2/1 godina)
* Ušteda energije / 12% / $0.019
* Operativne uštede / 10% / $0.080
* Unapređenje produktivnosti po zaposlenom / 1% / $1.40
* Renta iznad tržišnog iznosa / 4% / $1.00
* Unapređenje korišćenja / 4% / $1.00
U našem prvom primeru posmatrali smo zgradu koju koristi sam vlasnik. Početna
investicija predstavlja povećanje prvobitnog troška zgrade od $600,000 ($40/m2).
Očekivali bismo da uočimo povrate finansijskih sredstava iz dva različita smera. Naše
energetske i operativne uštede iznosile bi ukupno oko $10/m2. Ovo nam kazuje da će u
svega 4 godine uloženo za inteligentnost zgrade biti vraćeno nazad investitoru, što je
sasvim prikladan povrat u svakom slučaju. A ako dodamo unapređenje od svega 1% u
produktivnosti zaposlenih, tada povrat uloženih sredstava dramatično poraste.
Lista 5 – Zgrada koju koristi vlasnik
Samo energetske i operativne uštede:
- Investicija: $600,000 ($40/m2)
- Uštede: $150,000 / 1 godina ($10.0/m2)
- Povrat sredstava: 4.0 godine, povrat 95% tokom 5 godina
Nadalje, uz dodatak kako sledi:
- Unapređenje u produktivnosti korisnika: $210,000 / 1 godina
- Povrat sredstava: 1.7 godina, povrat 227% tokom 5 godina
Naš drugi primer je zgrada koju koristi stanar (Lista 5). I u ovom primeru koristićemo iste
ulazne podatke. U ovom slučaju, pretpostavićemo da stanar energiju plaća kao deo
nagodbe sa vlasnikom i nećemo uzeti u obzir nikakvo smanjenje utroška energije. Povrat
vlasniku zgrade je u tome što mu je omogućeno da lakše dođe do stanara i da traži viši
nivo rente. U našem primeru svaki od ovih odredili smo na nivou od 4%. U aktuelnom
projektu takođe bismo videli potencijalne uštede u proređenoj izmeni stanara i nižim
troškovima unapređenja po stanaru. Povrat sredstava ovde je vrlo uočljiv.
Interesantno za komercijalnog graditelja, unapređenje u protoku gotovog novca
naposletku će rezultovati u sve većoj vrednosti zgrade za slučaj prodaje. U našem
primeru koristili smo tržišni nivo kapitalizacije od 8. Opadanjem troškova i uvećanjem
prihoda čista dobit od odabira “inteligentne” umesto “obične” zgrade je uvećanje do
godišnjeg operativnog prihoda od $420,000. Ovaj poboljšani protok gotovog novca
rezultovaće pri prodaji uvećanjem prodajne vrednosti od $3.36 miliona ($420,000 x 8) za
čistu dobit od 560%. A ovo je opet pozamašna investicija koju je teško dovesti u
sumnju!
http://razbibriga.net/clear.gif
Lista 6 – Zgrada u posedu komercijalnog graditelja
* Investicija: $600,000 ($40/m2)
* Uštede: $120,000 / 1 godina ($8.0/m2)
* Premija rente: $150,000 / 1 godina (4%)
* Unapređenje korišćenja: $150,000 (4%)
* Povrat: 1.4 godine, povrat 265% tokom 5 godina
Zaključak
Tako dakle! Kada sledeći put zasednemo sa svojim timom da napravimo svoj sledeći projekat –
treba sa svom ozbiljnošću da razmotrimo mogućnost da to bude investicija u inteligentnu zgradu.
Osim što se radi o zgradi boljoj za življenje, učenje, rad i igru takva zgrada može da bude i vrlo
zadovoljavajuća investicija za svakog vlasnika.